Haus verkaufen in Köln: Ablauf, Unterlagen und Kosten

Wie läuft ein Hausverkauf in Köln ab?

1. 01

   Marktwert ermitteln

   Am Anfang steht ein Preis, den der Markt auch bezahlt. Grundlage sind Vergleichsverkäufe, der Bodenrichtwert aus BORIS.NRW und der Zustand des Hauses. Ein zu hoher Startpreis ist der häufigste Grund, warum ein Haus lange online steht.

2. 02

   Unterlagen zusammenstellen

   Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung und Energieausweis gehören in jede Verkaufsakte. Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller geben Banken die Finanzierung des Käufers frei.

3. 03

   Exposé und Vermarktung

   Gute Fotos, ein ehrlicher Text und alle Pflichtangaben aus dem Energieausweis. Diese Angaben müssen schon in der Anzeige stehen.

4. 04

   Besichtigungen und Bonitätsprüfung

   Bei der Besichtigung muss der Energieausweis vorliegen. Bevor Sie verhandeln, sollte der Käufer eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank zeigen.

5. 05

   Kaufvertrag beim Notar

   Der Notar entwirft den Vertrag. Verbraucher haben vor dem Termin in der Regel zwei Wochen Zeit, den Entwurf zu prüfen. Erst mit der Beurkundung ist der Verkauf verbindlich.

6. 06

   Zahlung und Übergabe

   Der Käufer zahlt, sobald der Notar die Fälligkeit mitteilt. Danach übergeben Sie Schlüssel und Zählerstände mit einem Protokoll. Die Umschreibung im Grundbuch folgt einige Wochen später.

Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?

Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund, warum sich ein Notartermin verschiebt. Diese Liste gilt für ein Einfamilienhaus. Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen dazu.

• Aktueller Grundbuchauszug (Amtsgericht Köln oder über den Notar)
• Flurkarte und Lageplan (Katasteramt der Stadt Köln)
• Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
• Baupläne, Baubeschreibung und Baugenehmigung
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis (Pflicht, siehe unten)
• Nachweise über Modernisierungen, zum Beispiel Dach, Heizung, Fenster
• Bei laufendem Kredit: Kontakt zur Bank wegen Ablösung der Grundschuld

Brauche ich einen Energieausweis?

Ja. Das Gebäudeenergiegesetz verlangt, dass der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorliegt. Die wichtigsten Kennwerte müssen schon in der Immobilienanzeige stehen. Wer dagegen verstößt, riskiert ein Bußgeld.

Ausnahmen gibt es nur für wenige Gebäude, etwa Baudenkmäler. Ob Sie einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis brauchen, hängt vom Baujahr und der Zahl der Wohnungen ab.

Welche Kosten zahlt der Verkäufer, welche der Käufer?

Seit Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen an Privatkäufer: Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt, darf der Käufer höchstens die Hälfte der Provision zahlen.

Muss ich beim Hausverkauf Steuern zahlen?

Der Gewinn aus einem privaten Hausverkauf ist steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Innerhalb der zehn Jahre bleibt er ebenfalls steuerfrei, wenn Sie selbst im Haus gewohnt haben: im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor.

Bei geerbten Häusern zählt das Kaufdatum des Erblassers. Wer vermietet hat und innerhalb von zehn Jahren verkauft, sollte die Zahlen vorher mit dem Steuerberater durchgehen.

Wie finde ich den richtigen Preis für mein Haus in Köln?

Die Bodenrichtwerte für jedes Grundstück in Köln sind kostenlos bei BORIS.NRW abrufbar. Der Gutachterausschuss der Stadt Köln veröffentlicht jedes Jahr einen Grundstücksmarktbericht mit den tatsächlich gezahlten Preisen.

Beides sind Durchschnittswerte. Für den Preis Ihres Hauses kommen Lage in der Straße, Zustand, Grundriss und Modernisierungen dazu. Genau das bewertet ein Sachverständiger vor Ort.

Häufige Fragen